今年4月，陆家嘴集团通过股权交易方式，以总价147.78亿成功拿下三林滨江南片区40.7万平方米地块。

7月28日上海市规划和自然资源局公示了《关于三林楔形绿地(含部分配套开发用地）39号、40号、41号、42号、43号、44 号地块项目建设工程设计方案的公示》。

(资料图)

建设项目地址/建设用地范围：浦东新区三林镇 东至柳蝉路、27-02地块，南至永涛路，西至26-01、29-01、32-01地块，北至凌兆西路

规划用地性质：二类住宅组团用地,三类住宅组团用地

建筑工程性质：二类住宅组团用地,三类住宅组团用地

根据规划：

①39号(26-02)：

总用地面积:11781.40平方米；容积率:2.0；总建筑面积:42578.28平方米。建筑层高6-8层，大概率推出洋房产品。

②40号(29-02)：

总用地面积:23573.10平方米；容积率:1.6；总建筑面积:72804.63平方米。建筑层高6-8层，大概率推出洋房产品。

③41号(32-02)：

总用地面积:20837.10平方米；容积率:1.20；总建筑面积:51284.12平方米。建筑层高3-5层，可能推出墅级产品。

⑤42号(27-01)：

总用地面积:12477.60平方米；容积率:1.90；总建筑面积:42472.77平方米。建筑层高7-8层，大概率推出洋房产品。

④43号(30-01)：

总用地面积:22777.70平方米；容积率:1.6；总建筑面积:58019.84平方米。建筑层高6-7层，大概率推出洋房产品。

⑥44号(27-03)：

总用地面积:22232.70平方米；容积率:1.20；总建筑面积:46356.11平方米。建筑层高3-5层，可能推出墅级产品。

01 前期信息

2023年4月13日，陆家嘴（600603）发布公告，公司持股40%的参股公司上海耀筠置业有限公司（简称“耀筠置业”）以147.78亿元竞得上海地产三林滨江生态建设有限公司在上海联合产权交易所公开挂牌转让的上海德茗置业有限公司（简称“德茗置业”）80%股权及相关债权、上海筠铭置业有限公司（简称“筠铭置业”）80%股权及相关债权。

其中，德茗置业所涉及的标的资产主要为上海市浦东新区三林楔形绿地11#、12#单元地块，筠铭置业所涉及的标的资产主要为上海市浦东新区三林楔形绿地15#单元地块。

地块具体位置如下：

两个土地包共14幅土地，地上建筑面积约40.7万平方米，因包含了部分商业、办公、酒店设施，以及股权转让存在土地溢价及土增税，所以楼板价仅在4.45-4.6万元/平方米。

其中，仅有6幅是纯宅地地块，要求100%精装修，中小套型面积占比70%。

1幅纯商业用地，约7.17万㎡全部自持；

4块为商办用地，商业约1.6万㎡、办公为4.3万方；

3块为住宅+商业用地，商业约7073㎡、住宅约2.8万㎡；

02 三林滨江的现状以及未来

从实际位置来看，华润前滩润璟位于前滩南三林滨江西区，项目四周被公园包围，比起前滩住宅，更适宜居住。

前滩开发已近尾声，三林滨江板块将是浦东下一个发展重点；最新重磅消息，陆家嘴集团再度挺近前滩南，三林滨江板块的开发也将迎来新一轮的建设高潮。

如上图所示，标数字的地块皆是陆家嘴集团此次拿下的14副地块，总转让底价147.78亿元！地上建筑面积约40.7万平方米，因包含了部分商业、办公、酒店设施，以及股权转让存在土地溢价及土增税。

14副地块中，仅有6幅是纯宅地地块，要求100%精装修，中小套型面积占比70%。其他8副多为商业：1幅纯商业用地，约7.17万㎡全部自持；4块为商办用地，商业约1.6万㎡、办公为4.3万方；3块为住宅+商业用地，商业约7073㎡、住宅约2.8万㎡。

前滩的崛起大家有目共睹，也期待陆家嘴在前滩南三林滨江再续辉煌，为市场呈现更多优质产品。

三林滨江板块效果图

就现在来看，目前三林滨江板块整体城市界面较新，具有成片可开发用地。从前滩一路过来，会明显感觉到比较荒凉。配套缺乏，的确是目前的现状，但从长远来看，配套会更加充足，且能级也不低。

尤其是商业，据规划显示，三林滨江自身纯商业用地面积也达到了11.16万方，总建面约29万方，再加上其他商住综合体项目，商业总体量远超晶耀前滩+前滩太古里！就华润前滩润璟来说，除了住宅地块，项目南侧还有一块商办用地。

教育方面，三林滨江整体规划有6块教育用地，涵盖从幼儿园到初中的一站式教育。

三林滨江板块控规图|红色：商业；黄色：住宅；粉色：教育；绿色：生态。

交通方面，目前看来较弱，最近的地铁站为8号线凌兆新村站，与项目直线距离约1.5公里，地铁出行略有不便。从自驾来看倒是更为便捷，北面就是中环，南面则是外环，东侧是济阳路高架，可直通南北高架和内环，通勤能力不容小觑。

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